１　工事区分について

　

　  再開発ビルにおいては、再開発組合が発注するビル本体工事と、権利者各位のお店づくり（店舗内装

　及び設備関係の工事）とが、ともにスムーズに施工され、完成後は機能的に一体となり、全体として調

　和のとれたビルとなるように、明確な工事区分を設定するのが一般的です。このため、工事区分として

　Ａ・Ｂ・Ｃ」の三種類の工事に区分するのが一般的な方法で、このことを工事区分と呼んでいます。

• Ａ工事

　　組合が費用を負担し、組合が定めた設計監理者・施工者によって行われる工事をいいます。（ここま

　での工事が各権利者（出店者）への引渡条件＝権利変換の範囲となります。）代表的な工事としては、

　建築工事、標準的な防災設備工事などがあげられます。（躯体・外装・中枢設備工事）

• Ｂ工事

　　権利者（出店者）の店舗設計によるＡ工事の変更・追加工事で、権利者（出店者）の費用負担により

　組合が指定する設計監理者・本体工事施工者による工事をいいます。出店者のお店づくりの中で、建物

　本体や中枢的設備の保守等の必要性から、内装設計に基づき統一して設計・施工した方が良いと判断

　される工事です。代表的な工事としては、防災設備の増・移設工事などがあげられます。（Ａ工事に係

　る設計変更、増・移設工事）

• Ｃ工事

　　権利者（出店者）の費用負担により、組合の承諾の元で権利者（出店者）が選定した業者が設計・施

　工する工事をいいます。代表的な工事としては、店舗内の内装仕上工事、電気設備工事、給排水・ガス

　・換気設備工事などがあげられます。（Ａ・Ｂ工事以外の内装工事）

 

　　　　　　　　　設　　　計　　　　　　　　　施　　　工　　　　　　　　　費用負担

　　Ａ工事　　組合が指定する設計会社　　　　組合が指定する施工会社　　　　　　再開発組合

　　　　　　　　　（竹中工務店）　　　　　　　（竹中工務店）

 

　　Ｂ工事　　組合が指定する設計会社　　　　　組合が指定する施工会社　　　　　権利者（出店者）

　　　　　　　　　（竹中工務店）　　　　　　　（竹中工務店）　　　　　　（組合経由）

 

　　Ｃ工事　　権利者（出店者）が選定し　　　権利者（出店者）が選定し　　　　権利者（出店者）

　　　　　　　組合が承認した内装設計者　　　組合が承認した　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内装施工業者

 

２　個別費用について

　　その他のＣ工事に関わる費用としては、官公庁の申請手続（保健所の申請費用など）や電話、有線放

　送、ＣＡＴＶ等の個別申込費用などがあり、出店者が官公庁や各事業者に支払うことになります。他に

　Ｃ工事期間中の火災、労災損害保険や現場で発生する産業廃棄物は、出店者が指定する内装施工会社が

　保険会社や産業廃棄物の処理業者と契約し、その費用を支払うことになります。その他の費用につきま

　しても内装設計説明会で説明します。

 

３　現場共益費について　

　　区分店舗のＣ工事は、工事期間を定めて円滑に行っていただきます。竹中工務店は統括安全管理を行

　うため、Ｃ工事用の仮設電源や水道の確保、また工事現場の警備や共用部分の清掃などを行います。

　（現場一斉清掃はＣ工事も参加）

　　これらの費用負担は、現場共益費としてＣ工事施工者が竹中工務店と契約していただき、Ｃ工事の予

　算に含めて進めていただくことになります。

　※厨房がある店舗は飲食店舗になります（食物販業種は飲食店舗になります）。

 

　　　　　　　　　　　　飲　　食　　　　　　　　　　非飲食

　　　　２Ｆ　　　　　７，０００　　　　　　　　　６，０００

　　　　１Ｆ　　　　　６，０００　　　　　　　　　５，０００

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※１㎡当たりの基本金額（円／税抜）

 

４　内装監理費について　

　　当建物の全体計画に基づき、出店者の店舗づくりを総合的に監理し、調和のとれた魅力的な商業ゾー

　ンを完成させるための組織として「内装監理室」を設置します。

　　ついては、出店者には内装監理室の運営費用として以下のご負担をお願いします。支払い先は組合と

　なります。

　◎内装監理費（消費税別途）

　　【飲食店舗】

　　　　５０坪未満：７，０００ 円/ 区画面積（㎡）

　　　　５０坪以上１００坪未満の部分：６，０００円/ 区画面積（㎡）

　　　　１００坪以上の部分：５，０００円/ 区画面積（㎡）

　　【非飲食店舗】

　　　　５０坪未満：５，０００ 円/ 区画面積（㎡）

　　　　５０坪以上１００坪未満の部分：４，０００円/ 区画面積（㎡）

　　　　１００坪以上の部分：３，０００円/ 区画面積（㎡）

 

５　Ｃ工事設計に当たっての注意点（各種条例等の遵守）

　　各出店者のＣ工事設計者が内装、設備の設計を行うに当たっては、各種法規を遵守するとともに柏市

　の各種条例等を遵守することが必要です。

 

６　専有部分の管理について

　　再開発ビルは共同ビルであり、共用部分の管理については管理規約・細則の中で定め、管理組合・部

　会が共用部の維持管理を行います。専有部分の空調設備、グリーストラップやフロントサッシなどは床

　取得者又は出店者が清掃し、照明の管球等は床取得者又は出店者に取替えていただくこととなります。

　　食品関連業種（飲食店含む）の店舗については、衛生管理の徹底のため、「食品衛生検査制度」に基

　づき、必要に応じて食品衛生検査を受けていただきます。

 

　■店舗設計調整の体制について

　　　設計説明会以降、権利者様、出店者様から専任された店舗内装Ｃ工事設計者との設計調整は、内装設計

　監理室が窓口として対応いたします。

　　Ｃ工事設計者から提出された本体Ａ工事の変更要望であるＢ工事をＡ・Ｂ工事設計者と内装設計監理室

　が、調整します。

　　Ｂ工事については、再開発組合が出店者様と契約し、Ａ・Ｂ工事設計者・施工者である竹中工務店に設

　計委託・工事発注することとなります。

 

　■店舗内装施工調整の体制について

　　施工説明会以降、店舗内装Ｃ工事施工者の各種届出書類の受付窓口及び工程調整は、内装施工監理室が

　対応します。店舗内装施工者は、Ａ・Ｂ工事施工者の安全統括管理下における仮設計画に基づいて施工を

　行います。

 

　■店舗設計調整スケジュールについて

　　出店テナントの決まっていない権利者におかれましても、平成２７年２月までにはテナント設計者によ

　って店舗内装設計を開始していただく必要があります。これはＣ工事設計調整期間にまとめていただいた

　設計図を基に、完了検査に必要な計画変更手続を行うとともに、建物本体の変更工事であるＢ工事を設計

　・積算・施工するためです。

　　組合のスケジュールに間に合わない区画については、原則Ａ工事の仕様で計画変更手続きを行い、区画

　の工事もＡ工事仕様で竣工し、完了検査を受けることとなります。この場合は、店舗設計に伴うＢ工事及

　び店舗内装Ｃ工事は、組合から区画権利者への引渡後に行っていただくこととなります。早期にテナント

　を決定していただき、店舗内装設計を開始していただくことが、同時オープンを迎えるためには大切なこ

　ととなります。

 

　■外壁看板の設置ルールについて　

　　再開発ビルの外壁は、基本的には全体共用部分であり、これらを利用、管理するには全体で合意形成を

　図っていく必要がありますが、外壁大型看板スペースや各店舗の店名看板を設置する欄間部分は、施設部

　会や個別の営業者が利用する部分であり、これらは施設部会で利用、管理できるように設　定することと

　なります。

　　店名看板の設置等については、デザインクライテリアのファサードサイン・ルールで詳細なルールを定

　めます。

 

　■店舗ファサード計画におけるルールについて

　　路面店的な賑わいを感じる商業空間とするためにも、原則、各店舗の顔づくりは自由にご計画いただき

　ます。ただし、お客様を出迎える商業施設としての一体的な環境づくりの考え方と建築的諸条件等の規制

　に基づき、幾つかご配慮いただきたく、基本的なルールを定めます。下記に基本的な考え方を示します。

 

　①店舗ファサードのガラスサッシにおきましては、ガラス面への直接シート貼りなどは極力避けていただ

　　き、できるだけ店内を見せる開放的な店づくりに配慮いただきたいと考えます。

　②Ａ工事にて、各箇所の納まりに応じて、店名サイン表示用下地と突出しサイン用下地を用意します。

　　必ず下地を使用の上、サインを設置していただきますようお願いします。

　③周りの景観に、著しく影響のあるカラ―計画やサイン計画は避けていただきます。

　※　上記項目以外についても、周囲との調整上、内装監理室にて指導のある場合があります。

　※　サイン及びファサード規制の詳細につきましては、設計説明会で配布しますデザインクライテリアに

　　記載させていただきます。

 

　■店舗前面のルールについて

　《１階》

　　　Ｄ棟・Ｅ棟とも、１階の店舗前面は、都市計画上、歩行者のためのゆとりある空間を作り出すこと

　　により、市街地環境の改善に資することを定められています。このため、店舗前面には、歩行者の通

　　行の障害となる店舗の什器・備品、置き看板、商品、販促物等、一切の物品は、可動物であっても置

　　くことができません。

　　　店舗前面上部の空中に設けられる突出しサイン、オーニング（収納式の日除け・雨除け）は、歩行

　　者の通行の障害となりませんので、取付けることができます。

　《２階》

　　　Ｄ棟２階のデッキ通路は、避難通路となっているため、避難に有効な通路幅を確保するため、避難

　　の障害となる店舗の什器・備品、置き看板、商品、販促物等、一切の物品は、可動物であっても置く

　　ことができません。通路上部の空中に設けられる突出しサインは、避難の障害となりませんので、取

　　付けることができます。

　　　また、通路の手摺り等も共用部となりますので、のぼり等店舗専有の販促物等を取り付けることは

　　できません。

 

　■大型看板スペースの利用・維持管理について

　　再開発ビルの外壁は、基本的には全体共用部分であり、これらを利用、管理するには全体での合意形

　成を図っていく必要があります。外壁看板スペース部分は、施設部会や個別の営業者が利用する部分で

　あり、これらは施設部会で利用、管理するように設定することとなります。今後、具体的な掲載の希望

　者を募り、施設部会で以下の事項を定めます。

　　①外壁大型看板の日常的な維持管理内容や方法

　　②外壁大型看板スペースの掲載料や工事区分

　　③外壁大型看板の電気代や徴収方法

　◎外壁大型看板の設置ルール

　　・Ｄ・Ｅ棟の外壁看板スペースには、施設名称サインと区分店舗サイン（ビルボードサイン）を設置

　　　予定です。

　◎区分店舗サイン（ビルボードサイン）の掲出料と電気代等について

　　・看板掲出料は、月額・一面あたりで、３万円（税別）で予定しています。

　　・電気代については、共用の分電盤から供給し、定額で掲出料に含む予定です。

　◎掲載料の支払いについて

　　・Ｄ棟は、Ｄ棟施設部会への支払い。

　　・Ｅ棟は、Ｅ棟施設部会への支払い。

 

　　　※　ビルボードサインは取りやめになりました。